sansa2025
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2025-08-13
【资料图】
2006年,是房地产鲜花着锦的年代。胡润富豪榜中国前十大富豪中,有六席来自地产。
这一年,群雄逐鹿中,招商、保利、万科、金地,以“招保万金”的名号,成为中国地产界的四大龙头。那时的股民,挤在营业厅前排队买的,正是“招保万金”这样的股票。
“最了解金地的,不是它的员工,而是经常玩股票的投资者”,这个段子广为流传时,是金地集团在资本市场上,最为高光的时刻。然而,好景不长,因错过地产弹性周期等原因,金地被新登台的弄潮儿们,生生挤到舞台的角落。
直到2021年,金地终于凭借跑赢大多数同行的牌面“重回前十”了。不过,好不容易甩掉“没落贵族”标签,成为“黑马”的金地,不仅在2022年8月遭遇股债双杀,更在10月13日至10月25日期间,被债券暴跌、股价跌破10元、表外负债等消息困扰。
10月25日,金地再次发布澄清公告称,网络流传“金地集团旗下公司非标融资展期、表外信托融资”等不实信息,严重损害金地集团的商业信誉。
尽管金地再一次公关危机,其股价并没有因此提升,反而持续下挫至10月28日的8.04元。
10月27日晚,金地发布了三季报,其基本面仍然优秀,报告期内,公司8月、9月单月销售金额均超过200亿元,行业排名也从2021年的第11名提升至第7名。金地的归属股东净利润不仅增长至33.63亿元,就连三道红线也继续维持绿档,债务融资加权平均成本更进一步降低到4.5%。
拿着一手“好牌”的金地,为何遭到资本市场冷遇?外界对其合作项目的经营风险和表外融资的担忧,为何如此强烈?
01、一个出人意料的“坑”
10月18日,当看到“21金地01”(跌超20%)“21金地04”(跌超52%)等债券暴跌的消息时,资深散户王文峰有点紧张。他迅速打开股票软件,看到金地9.89元的股价(跌3.23%)后,王文峰心凉了半截。9月以来,金地股价持续下挫中,想“逆势抄底”的王文峰连续加仓了金地。
更让他感到不安的是,金地盘面背后的机构资金出现流出迹象。这一天,金地主力资金净流出9119.28万元。都说博尔特是飞人,在王文峰看来,比博尔特更快的是操盘手。博尔特用的是腿,操盘手用的是键盘。“要不要跑?”王文峰的大脑快速飞转。
历史总是惊人相似。2010年那次断崖式跌停,金地的股价在很长一段时间里,都没有爬到十元以上。这一次,金地的股价又跌到十元以下。
10月18日晚间,金地管理层发出近期销售业绩报告,其中提到几项向好的数据,还特别强调,“国庆节黄金周认购金额超70亿元,创过去历史周期新高”。这是金地自今年8月“股债双杀”以来的二度危机公关。
资本市场当时并不买账。10月19日早盘,金地股价尽管开始“飘红”了,但多空激烈博弈,震荡明显。同一天,债券“21金地01”突然宣布停牌,“21金地04”继续下挫。金地已在10月13日提前还债了,且无论从财务水平还是业绩表现等,它的数据都好过一些房企,为何一而再地被资本市场冷遇?这首先与地产债券普遍下跌的大环境有关。
“剩者为王的房地产行业里,普通投资者考虑投地产的是少数,大环境给人的认知摆在那里,且现在资本市场比较求新,普通投资者对传统行业不大感冒。”深圳汇合创世投资管理有限公司王兆江向市界解释道。
另外一名基金经理则表示,“今年,民企地产违约率的担忧,产生了放大效应,造成机构投资者信心不足。企业业绩一旦低于预期,就会引发投资者抛售股票和债券。投债券的一般都是大机构,普通投资者没有能力左右价格。但如果机构抛售,普通投资者一般都是跟随。”
除了大环境,金地集团自身也遇到了不少麻烦。标普今年年中对金地集团展望的负面调整,是具有代表性的顾虑点之一。
7月26日,三大国际评级机构之一的标普宣布,基于公司充足的土地储备、优于行业平均水平的销售表现及充足的流动性,维持金地"BB"的长期企业信用评级,但将金地及其子公司辉煌商务的展望从“稳定”调整至“负面”。
标普的担忧,一是金地集团的合同销售额将下降,二是在行业低迷期,金地集团大量投资合资项目将增加执行风险,在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度,增加了经营风险。
实际上,尽管金地2022年以来的基本面不错,但整体业绩表现的确不及去年同期。1-9月,金地累计实现签约面积706.4万平方米,同比下降33.51%;累计实现签约金额1630.8亿元,同比下降28.69%。
金地集团在合资项目上的风险,是市场更为关心的问题。
通过与其他房地产企业合作,联营、合营公司,降低资金占用、分散财务风险,是房地产行业的通行做法,也是金地过去几年做大规模的方法之...