绿城中国拟分拆绿城管理上市 代建独角兽毛利率超50%

　　每日财经（Mrcj88.cn）讯：

　　2月28日晚间，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）发布公告，认为绿城管理已经增长到了足够独立上市的规模，建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。

　　作为中国房地产市场规模最大的代建公司，若成功上市，绿城管理也将成为首家对接资本市场的代建企业。市场分析人士认为，绿城管理没有财务杠杆，且具备较高的盈利能力，上市后前景值得期待，也将带动其他具备实力的房企积极跟进。

　　孵化十年成中国最大代建公司

　　2月28日晚间，绿城中国发布公告，建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。当日，绿城管理向联交所提交上市申请表格（A1表格），申请绿城管理股份于联交所主板上市及批准买卖。作为绿城管理的唯一股东，目前绿城中国持股1，432，660，000股。建议分拆完成后，现时预期绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，且公司继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

　　对于进行分拆的理由和裨益方面，绿城中国董事会认为，绿城管理及其附属公司的业务已经增长到足够独立上市的规模，并认为绿城管理股份取得独立上市地位，在商业上有利且符合股东利益。

　　招股书显示，绿城管理于2010年成立，目前是中国房地产市场最大的代建公司。至2018年，公司拥有106个新订约项目，新订约总建筑面积约为22 ．4百万平方米，占中国代建市场的市场份额达41.1%；截至2019年9月底，绿城管理于中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及于柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为68.5百万平方米。

　　营收及利润方面，绿城管理优势显著。招股书显示，于2017年-2019年9月30日，绿城管理收入分别为人民币10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元。同期，绿城管理的年内/期内持续经营业务所得利润分别为人民币2.56亿元、3.63亿元、2.37亿元及2.96亿元。

　　毛利方面，绿城管理代建业务毛利率可以高达50%。招股书显示，2017年-2019年9月30日，绿城管理毛利分别为人民币5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元及6.79亿元，且同期毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

　　最近几年，绿城管理的销售业绩在绿城集团总销售额中的比例保持在30%以上。2016-2019年绿城代建的业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城集团总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%。

　　根据招股书，绿城管理的收入主要来自商业代建、政府代建和其他业务三大业务，其中商业代建在过往的经营期间内占其收入的绝大部分。2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月，商业代建分别产生收入8.07亿元、11.45亿元、8.97亿元及10.98亿元，占其总收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%；截至2019年9月30日，商业代建的总面积为3815.1万平方米，占其总管理面积的55.7%。

　　优异的业绩背后，是绿城管理日益成熟的盈利模式。按照绿城管理控股有限公司行政总裁李军的说法，“龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线，这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源，但开发能力和资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，绿城管理就有了很大的市场”。

　　值得一提的是，作为一家以轻资产代建为主业务的公司，绿城管理负债较少，风险较低。根据招股书，2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及零。绿城管理方面认为，“由于项目拥有人主要负责土地收购成本及物业建造成本，无需为项目投入大量财务资源”。

　　当然，递交招股书，只是绿城管理上市之路的起点。未来，绿城中国会有怎样的分拆方案，绿城管理上市后的市值表现又是否会超越母公司等问题，市场仍保持关注。

　　值得注意的是，近两年绿城管理在规模的扩张方面开始变缓：截至2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年9月30日止九个月，绿城管理已有的新订约代建项目分别为43、106及59个，其新订约总建筑面积分别达致1060万平方米、2240万平方米及1450万平方米。此外，近几年商业代建也出现毛利率下降的情况，由2017年的61.4%降至2019年9月底的47.6%。

　　尽管如此，行业人士对于绿城管理的看法仍普遍乐观，认为绿城管理没有财务杠杆且具备较高盈利能力，上市后的前景值得期待。

　　“近期绿城要拆分代建平台进行上市，体现了绿城多元化业务发展的导向。通过上市，促进了此类业务独立运作、拓展融资等能力，也使得代建业务的品牌价值提升。”知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者分析指出。

　　亿翰智库分析师于小雨因为告诉《华夏时报》记者，相对于资金占用量较大且杠杆比重较高的房地产开发业务，资本市场对于代建这种安全边际较高的业务十分青睐。且绿城品牌较好，能在代建项目中做筛选，“一般做他们自身布局城市的项目，成本也可控”。以已经上市的绿城服务（02869.HK）为例，截至3月4日收盘，绿城中国的市值为246.62亿港元，而绿城服务市值则达到283.49亿元。

　　市场分析人士同时指出，绿城管理若成功上市，或许会引发其他具备实力的房企的跟进。“客观上绿城此次扮演了一个领头羊的角色，这也说明当前代建模式成为资本市场关注的焦点。”严跃进表示，代建业务的发展确实需要通过资本市场来发力，其他一些有代建业务的房企，自然也是需要积极关注这个点。

　　从市场方面来看，根据中国指数研究院报告，预计未来五年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长。不过，于2018年，中国有24间大型代建公司，承接项目已订约总建筑面积合共约为2081百万平方米，其中72.9%及84.8%由2018年代建行业前五大及前十大的公司代建，“强者愈强”的态势十分明显。

　　面对这片波涛暗涌的蓝海，绿城管理在招股书中直言，“中国的代建市场高度竞争”，认为对手不容小觑。不少业内人士也认为，身处竞争越发激烈的代建市场，脚步稳健的企业不一定具备成熟业务体系，或是穿越政策周期的核心操盘能力。

　　“代建行业拼的不是规模，而是管理。”雅居乐房管集团总裁樊红雷在此前的媒体采访中表示，以专业管理提高项目成功率，打造良好品牌口碑和优秀盈利能力，即使规模不是很大，但未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待。

　　严跃进建议，部分代建公司需要积极开拓思路，不光是简单的品牌输出和工程代理，更多是还是要在房地产业务的全生命周期中积极研究各类需求。“若是代建企业有较好的融资机会，那么在代建中其实就可以积极参股，这本身有助于开拓业务的发展方向。”