历经157场房价调控 多地房价终于走向平稳

“3月，70城房价环比下降城市减少。”4月15日，国家统计局发布的数据显示，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，各线城市同比下降或涨幅回落。

具体看来，70个大中城市中，新房和二手房价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

楼市真的回暖了?下一步又将怎么走?

一线城市率先企稳，三四线压力大

国家统计局数据显示，3月房价，一、二、三线城市出现了不同的变化趋势。

一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%;二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

据纬房指数大数据监测，一线城市中，北京涨速也相对高于其它城市。3月北京房价较上月上涨了0.23%，上海房价较上月上涨了0.05%，深圳房价较上个月下降了0.47%，广州房价较上月下降了0.56%。

二线城市新房价格环比持平，二手房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

“政策底部出现后，市场逐渐率先在一二线城市出现底部特征，三四线城市也因为频繁的宽松政策，房价下调幅度收窄。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“三四线城市的同比下跌态势更加明显，三四线市场压力还是比较大的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，未来贷款政策放松、限售政策放松等，客观上都有助于促进二手房市场的活跃。

房地产信贷宽松带动市场平稳

“此前楼市明显下调的核心原因是信贷政策的收紧，比如购房按揭收紧导致的积压排队等。”张大伟指出，这些问题在最近几个月开始明显缓和，政策基本面出现了见底，有利于刚需和改善购房者的真实需求的政策不断出现。

“3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”14日，在中国人民银行召开的一季度金融统计数据发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜介绍。

“此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。”

个人住房贷款与房地产交易直接相关。邹澜介绍，如新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值，从长期观察，始终在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。

至于近来备受关注的受疫情影响能否延后还房贷问题，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在15日的发布会上表示，银保监会将通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力。

宽松政策或高频出台

“2020年以来，房地产市场受到疫情等因素冲击，部分房地产企业出现经营困难，房价下跌城市有所增加。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华预计，房地产相关政策将趋于宽松，同时市场分化将进一步加大。

4月上半月，各地房地产政策继续延续2022年一季度来的宽松趋势，多城市发布不同力度的房地产宽松政策。中原地产研究院统计数据显示，衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁等接近20城在4月发布了不同力度的房地产宽松政策。

放眼整个一季度，各种房地产调控政策次数高达157次，平均每天便有近2次。2021年同期是135次，即2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。出台政策的包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，内容主要是促进刚需和改善需求释放。

“但从政策效果上看，因为疫情叠加2021年市场过于冷清，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。”张大伟表示。

严跃进也认为，4月或将成为政策相当频繁的一个月，政策的出台也可以理解为几个特点：高频次、高密度、快节奏。“当然此类政策的效应释放也需要一个过程，这也是市场参与者需要注意的。”

4月13日召开的国务院常务会议决定，央行将适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

分析普遍认为，如果降准降息，房地产市场有望企稳速度更快。

同时，中指研究院指出，除了降准外，降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力，调整不合时宜的调控政策，提高购房者的购房意愿和能力，以对冲疫情反复等因素带来的不确定性。